申请人黄某与被申请人博罗某房地产公司商品房买卖合同纠纷

【案情简介】 　

2020年8月31日，申请人黄某与被申请人博罗某公司签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：申请人购买被申请人开发的XXX房，预测建筑面积为145.39平方米。2021年8月18日，被申请人向申请人发出了收楼通知书通知申请人收楼，申请人前往被申请人处收楼，但因为房屋质量问题未办理收楼手续。

2021年10月25日，被申请人通过电话通知申请人房屋面积存在差异，房屋实测面积为136.22平方米，与申请人于2020年8月31日签订的《商品房买卖合同》上的预测建筑面积相比，少了9.17平方米，面积误差比已经超过了3% 。

【代理意见】

一、本案出现面积差异的事实已经达到了合同约定的解除条件，合同解除的条件已经成就。被申请人答辩称案涉房屋是按照设计图纸施工、竣工验收和交付，因此房屋面积不存在差异，申请人认为设计图纸和竣工图纸一致不能作为其对抗房屋面积存在差异的理由。

1、申请人购买房屋，与被申请人签订的是商品房买卖合同，双方在合同中对房屋面积有明确的约定。合同第13条面积差异处理的约定的内容，是只需要案涉房屋在交付时的实测面积与购买时的预测面积存在差异，即应当按照第13条所约定的第2种方式处理，该条并没有约定例外情形，例如没有约定设计图纸与竣工图纸一致时面积存在差异不适用这一条。因此，本案出现的面积差异事实已经达到了合同约定的解除的条件，应当按照合同的该条约定来处理。被申请人并不能以设计图纸与竣工图纸一致的理由来否认房屋的预测面积与实测面积存在异议的事实。

2、申请人并不是依据被申请人的设计图纸来买房的，在购买房屋时，被申请人也并不会向申请人出示设计图纸。申请人不是专业人士，并不能从被申请人提供的设计图纸及竣工图纸来认定房屋面积。

3、申请人在购买房屋之前，在被申请人处看样板房，样板房处注明的面积是145.39平方米，并不是136.22平方米。而且，双方签订的合同中约定的面积也是145.39平方米，最后交付的却是136.22平方米。被申请人却一直辩称涉案房屋不存在面积差异，明显与事实不符。

二、合同第28条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

1、补充协议的签订是为了针对合同中未约定以及约定不明的部分，而不是针对合同中已经约定了的内容做出相反的规定。关于面积差异的处理合同第13条已经进行了明确约定，理应按照合同约定来处理。

2、被申请人辩称导致误差的原因系第三方博罗县国土资源局国土资源测绘队测量失误，属不可抗力。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案中面积出现差异的情况根本不属于不可抗力。并且根据合同第28条的约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人应当承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，本案中，申请人与被申请人签订的《补充协议》中第13条第（一）项规定，明显增加了不可抗力的范围，增加了申请人的责任，补充协议的该部分内容应当被认定为无效。

三、申请人提交的证据三中的预测报告中房屋面积测绘记录表和实测报告中房屋面积测绘记录表均记录，被申请人已经对该栋楼的有关面积进行了校核，对博罗县国土资源局国土资源测绘队出具的实测报告的内容无异议。虽然面积测绘是由博罗县国土资源局国土资源测绘队进行的，但是被申请人也对面积进行了复核，被申请人答辩称不存在重大过错的理由不能成立，对于面积出现重大差异，被申请人有不可推卸的责任。并且结合博罗县国土资源局国土资源测绘队出具的情况说明来看，测绘队都建议被申请人要依法依规与相关业主协商、处理。但从被申请人一直以来的态度看，被申请人的处理方式不仅不依法依规，反而一直在推卸责任，不仅不承担面积存在差异的责任，还将面积存在差异的责任完全推给案外第三方。

四、被申请人于2021年8月18日向申请人发出交楼通知书，在开庭时被申请人的代理人当庭陈述被申请人于2021年10月25日才电话通知申请人房屋面积存在差异的事实，这期间间隔两个月之久，被申请人刻意隐瞒房屋面积存在差异的事实，存在明显过错。

合同第11条约定，交付商品房时，出卖人应当出示满足第9条【1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。】约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第9条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。

在申请人前往被申请人处收楼时，被申请人并未向申请人主动出示合同约定的证明文件，未向申请人告知房屋面积存在差异。并且申请人在收楼时，发现房屋存在多处质量问题，因此要求被申请人修复，所以还未收楼。并且在被申请人于2021年10月25日以电话形式告知申请人房屋面积存在差异时，申请人于2021年10月29日已经向被申请人发出了通知函，要求按照合同约定解除合同等。被申请人还以补充协议第3条：“买受人应在交付通知确定的期限内查验房屋并以书面形式一次性提出异议，买受人未按前述约定提出异议的，视为买受人对该商品房没有异议。”约定的内容来进行抗辩，明显与事实和常理都不符。首先，申请人作为购房者，在被申请人没有出示实测报告的情况下，并不能看出房屋具体的面积是多大，被申请人要求申请人在查验房屋时就能判断房屋具体面积有违常理；其次，申请人在知道房屋面积存在差异后，已经第一时间向被申请人发函提出了异议。因此，不存在买受人没有按照约定提出异议的情况。

【裁判要旨】

根据仲裁庭查明的事实，仲裁庭认为：

1、关于申请人请求解除合同的问题，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》，合同约定的房屋面积为145.39平方米，被申请人实际拟向申请人交付的涉案房屋的实测面积为136.22平方米，与合同约定的预测面积相比少了9.17平方米，套内建筑面积误差比为6.307%。被申请人辩称涉案房屋设计图纸与竣工图纸一致，涉案房屋面积未发生变化，实测面积与误差面积存在数据差异的原因在于第三方且按照补偿协议的约定应属于不可抗力。仲裁庭认为：依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条有关规定，依法成立的合同，具有相对性，申请人与被申请人之间签署的是商品房买卖合同，被申请人与第三方签订的合同属于另一层法律关系，且《房屋面积测绘记录表》显示被申请人对包含测绘面积在内的测绘内容同样有校核义务，故仲裁庭对被申请人的抗辩意见不予采信；另外补充协议的约定属于增加不可抗力的范围、加重申请人责任的情形，仍应以主合同约定为准，即按照涉案合同第十三条的约定处理。本案，申请人拟购买的商品房的面积为145.39平方米，现涉案房屋的实测面积仅为136.22平方米，套内建筑面积误差比已高达6.307%，与申请人预期的建筑面积存在较大差异，按照涉案合同第十三条的约定，申请人享有合同解除权。故对于申请人有关解除其与被申请人签订的《商品房买卖合同》并注销预告登记的请求，有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。

关于涉案合同的解除时间，涉案合同第十三条约定，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。根据申请人提交的《通知函》即快递单收寄情况，邮寄单据上显示收件地址为被申请人工商注册登记的住所地，该通知函于2021年10月30日被签收，仲裁庭认为，申请人已通过《通知函》的行使明确向被申请人表达了解除涉案合同的意思表示，该意思表示于2021年10月30日到达被申请人，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，仲裁庭认为，涉案合同的解除时间应为第一次解除涉案合同的意思到达被申请人处即2021年10月30日。

2、关于请求返还购房款及利息损失的问题，根据涉案合同的约定，被申请人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还申请人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%计算给付利息。按照双方上述约定，结合申请人已向被申请人支付了全部购房款人民币XXX元及申请人已将解除通知送达被申请人的事实，申请人的该项请求有事实依据，仲裁庭予以支持。

3、其他争议焦点省略。

【裁判结果】

1、确认申请人与被申请人于2020年8月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）于2021年10月30日解除，申请人与被申请人应在收到本裁决书之日起90日内配合办理上述房屋预告登记的注销事宜；

2、被申请人向申请人返还购房款人民币XXX元及利息（暂计至2022年1月10日，上述利息合计为人民币XXX元，自2022年1月11日起，被申请人应以全部购房款人民币XXX元为基数按照年利率5.35%向申请人支付利息，直至上述款项实际付清之日止）；

3、被申请人向申请人返还办证费用人民币XXX元；

4、被申请人向申请人返还补偿因办理本案支付的律师费人民币XXX元；

5、本案仲裁费人民币XXX元由被申请人承担。

【裁判依据】

引用的法条：

1、《中华人民共和国仲裁法》第十六条；

2、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百六十二条、五百六十五条、五百七十七条；

核心证据：

1、《商品房买卖合同》及补充协议、购房款付款凭证发票等；

2、房屋预测报告及实测报告；

3、收楼通知书；

4、解除合同通知函；

5、委托代理合同、律师费发票、转账凭证。

【代理心得】

房产最能体现财产价值，也是一个人有所居的体现，买房对于大部分人来说都是人生中的一件大事。在自己所购买的房屋与实际取得的房屋面积存在巨大差异时，当事人心里产生了极大落差，如何利用合同条款有效解决当事人的合理诉求极其重要。